Új lehetőség az Otthon Starttal
A fiatalok lehetősége egy új otthon megteremtésére az utóbbi évek ingatlanárak terén bekövetkezett robbanásszerű növekedés okán egyre kilátástalanabb. Általában a lehívható elsősorban családalapítással összefüggő állami támogatásokkal egyetemben is hitelfelvétel szükséges az ingatlan megvásárlásához. A 2025 szeptemberében elérhetővé vált Otthon Starttal -amely egy 3% -os kamattal felvehető államilag támogatott lakáshitel- egy az eddig lehívható lakásvásárlási céllal felvehető hitelektől kedvezőbb feltételekkel rendelkező pénzügyi terméket vehetünk igénybe. A 227/2025.(VII.31.) Korm. rendelet írja le a hitel részleteit, amely azonban már több alkalommal módosult. Az MNB 2025. szeptember 01-én kibocsátott rendeletében például a 10%-os önerőt határozza meg. Cikkünkben igyekszünk egy általános tájékoztatót nyújtani olvasóinknak, bízunk benne, hogy több ember új otthonról szőtt álma válhat valóra az új hitel segítségével. Mivel az Otthon Start és az eddig elérhető otthonteremtési támogatások nem zárják ki egymást, ajánlom figyelmükbe egy korábbi a témában született blogbejegyzésünket.
A hitel azok előtt is megnyílik, akik nem házasságban élnek, és nem terveznek gyermeket sem. Az Otthon Startot a „Bárkinek. Bárhol” mottóval vezette be a kormány. A maximum 50 milliós államilag támogatott lakáshitel igénylése esetén azonban jó néhány feltételnek meg kell felelni. A kölcsön igénylését kizárólag otthon vásárlása esetén az adásvételi szerződés megkötését követő 180 napon belül, vagy otthon építése esetén a használatbavételi engedély kiállítását megelőzően lehet a kölcsön kérelem benyújtásával kezdeményezni a hitelintézetnél.
Hitelfelvétel feltételei
A személyi feltételek a következők:
– magyar állampolgárság (állampolgárságról szóló törvény alapján, vagy a hazánkban a szabad mozgás és három hónapot meghaladó tartózkodás jogát gyakorló, illetve harmadik országbéli állampolgár, amennyiben huzamos tartózkodási jogosultsággal rendelkezik vagy hontalan jogállásúként elismert)
– betöltött 18 éves életkor
– büntetlen előélet
– köztartozás mentesség
– legalább 2 éves társadalombiztosítási jogviszony
Ezen felül az általános hitelfelvételi szabályoknak, továbbá a pénzintézetek által támasztott követelményeknek is meg kell felelniük az igénylőknek.
Általános hitelvelvételi szabályok
Lakáshitel lévén az erre a pénzügyi termékre vonatkozó jelzáloghitelek esetében irányadó szabályok vannak érvényben. Az általános szabályokok kívül a bankok kérhetnek egyéb feltételeknek való megfelelést, ezért fontos, hogy több pénzintézettől kérjünk ajánlatot, melyeket összehasonlítva dönthetünk a számunkra leginkább kedvező pénzintézet mellett. Ezek a változó követelmények nem nyilvánosak, ugyanakkor az alábbi feltételekhez minden pénzintézetnek tartania kell magát:
– Életkori korlátok: legalább 18 éves életkor és a hitel lejártakor 70-75 év. Ebben az esetben úgy kell kalkulálnunk, hogy amennyiben a banknál a maximális életkor 72 év, akkor egy 54 éves hiteligénylő maximum 18 évre veheti fel a hitelt.
– Cselekvőképesség
– Magyarországi bejelentett lakcím
– Jövedelemelvárás: a hitelhez mért jövedelem, de legalább minimálbér
– A Központi Hitelinformációs Rendszerben nem lehet negatív bejegyzésünk
Az OtthonStart hitelhez, ahogy azt korábban említettük elegendő 10% önerővel rendelkeznünk.
A jövedelemvizsgálat során a fedezetül ajánlott ingatlan mellett a másik biztosíték a fizetésünk lesz. A bankok jövedelmünket több oldalról vizsgálják. Lényeges, hogy mekkora jövedelemmel rendelkezünk és ez fedezi-e a havi törlesztőrészleteket. A bankok ezzel a kockázatelemzéssel minket is igyekeznek megóvni az eladósodástól, mindemellett saját érdekük is, hogy a hitel kifusson. Az 500.000 Ft alatti jövedelem esetében annak 50%-a, efelett, annak 60%-a fordítható hiteltörlesztésre. Ebbe természetesen hitelkeretünk is beleszámít, illetve a pénzintézetek is eltérhetnek ettől. Lényeges továbbá, hogy honnan származik a jövedelmünk, hol és mióta dolgozunk, milyen szerződéssel.
A társadalombiztosítási jogviszony jó eséllyel igazolható, amennyiben legalább 2 éve bejelentett munkaviszonnyal rendelkezünk, azonban 30 napnál nem régebbi igazolást kell benyújtanunk.
Adóstárs bevonása
A jogszabály értelmében adóstárs kizárólag az igénylő házastársa, szülője lehet. Azonban szülő nem szerezhet tulajdont az ingatlanban. Házastársak közös igénylése esetén mindkét szülő bevonható, élettárs azonban nem vonható be adóstársként. Az Otthon Start augusztus 25-ei módosításában kitér a szülő fogalmára. Nemcsak a vér szerinti és örökbefogadó szülőt, hanem a házastársat, élettársat, gyámot, nevelőszülőt és bizonyos esetekben az ideiglenes elhelyezést kapó személyt is ideértjük. Szülő élettárs igénybe vétele esetén élettársi vagyonjogi szerződés is indokolt lehet.
Kötelező vállalások
A hitelfelvétel esetében nem kell kötelező vállalást tennünk, mint a CSOK Plusz, Babaváró esetén. Tehát nincs gyermekvállalási kötelezettség, továbbá beköltöznünk sem szükséges az ingatlanba. Lehetőség van ugyanakkor a CSOK, CSOK Plusz és az Otthon Start kölcsön iránti kérelmek egyidejű benyújtására ugyanannál a pénzintézetnél. Az egyiket például vásárlásra, a másikat bővítésre használjuk fel. Feltehetően a jövőre megjelenő közszolgálati otthon támogatással is kombinálható lesz a kölcsön.
Ugyanakkor vásárlás és építés esetében is 5 évre elidegenítési és terhelési tilalom kerül bejegyzésre az állam javára, vagyis az ingatlant ennyi ideig nem értékesíthetjük tovább.
Vásárlás esetében az ingatlan vételára legfeljebb 20%-al térhet el a hitelintézet által megállapított értéktől. Az Otthon Start csak egyszer vehető fel, az érintett ingatlanra lakásbiztosítással kell rendelkeznünk. Amennyiben a kölcsön fedezete másik ingatlan, a hitel futamidejére a bank javára jelzálogjog, annak biztosítására elidegenítési és terhelési tilalom terheli.
Ingatlan feltételei
A hitel hazánk egész területén igényelhető, de kizárólag lakóingatlanra. Tehát nyaralóra, üzlethelyiségre, garázsra nem. Lakóingatlan minden a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott ingatlan. A CSOK + rendelet meghatározása szerint lakásnak az az ingatlan minősül, amely lakhatásra alkalmas, és megfelel a következő minimális műszaki és jogi feltételeknek:
1. Ingatlan-nyilvántartási besorolás szerint: lakóház vagy lakás fő rendeltetés szerinti jelleggel van nyilvántartva,
– Tanya vagy birtokközpont jogi jelleggel nyilvántartott ingatlan lakáscélú épülete,
– A hozzá tartozó földrészlettel együtt értendő.
2. Lakhatási feltételek, minimális műszaki követelmények:
Az épületek csak akkor számítanak lakásnak, ha van legalább:
-egy 12 m² -nél nagyobb lakószoba, tartozik hozzá főzőhelyiség, vagy legalább egy önálló szellőzésű főzősarok, amely minimum 4 m². Továbbá van fürdőhelyiség és mellékhelyiség is.
-közműves villamosenergia szolgáltatás
-fűtés, szennyvízelvezetés és ivóvíz.
Kritériumok
– Lakás vásárlása esetében a vételár maximum 100, ház vagy tanya esetében 150 millió forint lehet.
– Alapterületének négyzetméterára maximum 1,5 millió forint lehet.
– A hitel igénybevételéhez elegendő a vételár 10% -nak megfelelő önerő.
– Házra és lakásra építési, vásárlási céllal is igénybe vehető.
– Az Otthon Start az első lakásra igényelhető
Első lakásvásárló
A kölcsön abban az esetben igényelhető, amennyiben az igénylő a kölcsön iránti kérelem benyújtását megelőző 10 évben nem rendelkezett saját tulajdonú belterületi lakóingatlannal. Ez alól kivétel ha nem rendelkezett 50%-nál nagyobb tulajdonrésszel, valamint ha rendelkezett is ilyennel annak adás-vételi szerződésben szereplő vételára a 15.000000 Ft-ot nem haladta meg, valamint olyan belterületi lakóingatlannal rendelkezett melynek lebontását az építésügyi hatóság elrendelte, engedélyezte.
Akkor is vásárolhatunk ingatlant ha van vagy volt a tulajdonunkban belterületi lakóingatlan, amely haszonélvezettel terhelt és most is ugyanazon haszonélvező lakik benne. A jogszabály szerint a kölcsön célja nem lehet olyan otthon megvásárlása, amelyet haszonélvezet terhel, és a kölcsön folyósítása alatt sem alapítható ilyen jog. Ez ugyanakkor nem zárja ki, hogy a vevő a szerződésben haszonélvezeti jogot alapítson házastársa javára. A bankok ettől eltérően is rendelkezhetnek, van olyan pénzintézet, amely kifejezetten tiltja bármilyen haszonélvezet kikötését, még házastársak között is. Ez önmagában nagy kockázatot jelent, mert a hitelkérelmet visszautasíthatják, a kamattámogatás megszűnhet. Illeték Szempontból ugyanakkor lehet spórolni, amennyiben a vevő az adásvétellel egyidejűleg a házastársa javára haszonélvezetet alapít. A tulajdonszerző ebben az esetben a haszonélvezet értékével csökkentett forgalmi érték után fizet 4% illetéket, míg a haszonélvező a szerzés jogcímétől függően (házastárs esetén) illetékmentességet élvez. Ez jelentős megtakarítást jelenthet, de a NAV álláspontja szerint ez a konstrukció csak akkor elfogadható, amennyiben a haszonélvezeti jog ténylegesen megvalósul, tehát a haszonélvező lakja az ingatlant. A kizárólag illeték csökkentési céllal létrejött jogot a hatóság visszaélésnek minősítheti.
Ajándékba kapott ingatlan tulajdonlása sem kizáró, ugyanis egy egyszerűsített per végén az eredeti állapot helyre állhat, a tulajdonos lekerülhet a tulajdoni lapról és ismét első lakásvásárlónak minősülhet.
Elbírálás
A hitelintézet vásárlás esetén a kérelem benyújtását követő 30, otthon építése esetén a kölcsön kérelem benyújtását követő 60 napon belül bírálja el. Ebbe nem számít bele az ügyfél részére biztosított 10 napos hiánypótlási idő. Amennyiben a szerződéskötésnek nincs akadálya, akkor a bírálatot követő 10. naptól a kölcsönszerződés megkötését a bank lehetővé teszi.
Visszafizetés
Amennyiben valaki jogosulatlanul vette igénybe a kamattámogatott hitelt, vagy az otthont eladja, elajándékozza, használati vagy haszonélvezeti jogot alapít, az otthont lakáscéltól eltérően hasznosítja –kivéve a bérbeadást– ,illetve az otthont lebontják, kivéve katasztrófa miatt akkor a kamattámogatást büntető kamattal együtt kell visszafizetni. A további kedvezményektől értelemszerűen elesik.
Első lépések
- Tájékozódás a jogosultságokról: megfelelünk-e a feltételeknek
- Önerő felmérése: pénzügyi tervezés, hitel előminősítés
- Lakáskeresés: hitel paramétereinek megfelelően
- Előszerződés
- Hitelügyintézés: értékbecslés
- Szerződéskötés és földhivatali ügyintézés
Ingatlanpiaci körkép
Az ingatlan.com információja szerint országos átlagban 4 eladó lakásból 3 felel meg a feltételeknek. Az egyes nagyvárosok esetében viszont óriási különbségek tapasztalhatóak. Budapesten az Otthon Start képes lakások aránya 40 százalékos, a házak esetében 46 százaléknak felel meg ez az arány.
Békéscsabán például az eladó lakások szinte mindegyike megfelel a feltételeknek, a házak esetében pedig 96,5 százalékos ez az arány. Salgótarjánban is hasonló a helyzet, ott a kínálat 99 százaléka kerülhet be a rendszerbe. Az említett oldalon külön szűrő került kifejlesztésre, hogy könnyebben megtalálhassuk a kamattámogatott ingatlanokat. Körülbelül 102 ezer ingatlan felelhet meg a kritériumoknak. Az országos átlagnál alacsonyabb budapesti arányok a magasabb ingatlanárakkal magyarázhatóak. Sok fővárosi lakás nem felel meg az Otthon Start program szabta árkorlátoknak. A fővárosban például az eladó társasházi lakások átlagos négyzetméterára jelenleg is 1,4 millió forint. Budapesten fentiekből adódóan a kereslet leginkább az olcsóbb ingatlanok terén nőtt látványosan. Az alacsonyabb árakkal bíró kisebb településeken a vevők a tervezettnél nagyobb ingatlanhoz is hozzájuthatnak a támogatott hitel segítségével.
Szakértői szemmel
A hitel építőiparra gyakorolt várható hatásairól kérdeztük az AXABAU Kft. ügyvezető igazgatóját Üveges Ádámot, aki az alábbiakat prognosztizálta:
„A 3%-os hitel a piacon lehet, hogy rövid távon változást okoz a piaci árak emelkedésében, de 5-6 éves viszonylatban ez az árnövekedés a nagyszámú lakásvásárlások miatt egy esetleges kínálati piacot is kialakíthat majd az ingatlanpiacon, és nagyon sokan rövid távú befektetésként veszik. Ez a fajta kereslet ugyanakkor nem feltétlenül hozza meg azt az eredményt, amit az állam a támogatás bevezetésével szeretne elérni, hiszen a tényleges lakhatási igény helyett inkább a befektetői vásárlások növekednek. Ez a torzulás hosszabb távon akár problémát is okozhat, mert amint a kamatkörnyezet változik, vagy a támogatás kifut, ezek a befektetők tömegesen szeretnének majd kiszállni a piacról, ami árzuhanást hozhat. Ugyanakkor a rövid távú áremelkedés egy átmeneti fellendülést biztosít az építőiparnak és az ingatlanfejlesztőknek, ami rövid távon pozitív hatással lehet a gazdaságra. Összességében tehát a 3%-os hitel rövid távon egyértelműen élénkíti a keresletet, középtávon viszont jelentős kockázatokat hordoz magában, ha a vásárlások döntő része nem valós lakhatási igény, hanem spekuláció miatt történik.”
Összegzés
Az Otthon Start hitel rövid ismertetésével remélhetőleg tudtunk egy átfogó képet adni a felvételét látogatóknak. A hitel ingatlanpiacra gyakorolt hatása egy külön téma lehetne, azonban a hitel az árak féken tartására bizonyos garanciákat is tartalmaz. Ilyen a maximalizált négyzetméter, illetve vételi ár. Bár nyilvánvalóan sokan kiesnek a jogosultak köréből, azonban a hitel mindenképp a legkedvezőbb a piacon, érdemes kihasználnunk, főként amennyiben jogosultak vagyunk a hírek szerint jövőre debütáló közalkalmazotti kamattámogatásra, ami elérheti az évi 1 millió forintot. Amennyiben az építés mellett döntünk cégünk áll rendelkezésére a tervezésben és kivitelezésben egyaránt. Tekintse meg referenciáinkat és bízza új otthona megalkotását a pontos ütemterv szerinti kivitelezés specialistájára.
Felelősség kizárása:
Nem vagyunk pénzügyi tanácsadók, továbbá nem nyújtunk sem befektetés, sem pedig hitelfelvételi tanácsadást. Az itt leírtak általános információk, amelyek nem tekinthetőek ajánlásnak vagy tanácsnak. Mindenki körültekintően tanulmányozza át a saját szerződését, feltételeit, ennek megfelelően felelősségteljesen mérje fel a kockázatot. Hitelfelvétel előtt mindig kérjen több, független szakértőtől és banktól származó információt, kizárólag ezek birtokában hozzon megfontolt döntést. Nem motiválunk és nem bátorítunk senkit hitel felvételére.