Építsünk vagy felújítsunk
Korunk változó és ingatag gazdasági környezetének egyik hatása az ingatlanárak robbanásszerű emelkedése. Ez a több éve tartó folyamat hazánkban is megnehezítette, bizonyos esetekben ellehetetlenítette a fiatalok ingatlanhoz jutási lehetőségeit. Ugyanakkor mindenki életében eljön a leválás pillanata, amikor kiteljesedésünk érdekében új, önálló életet igyekszünk kezdeni új otthonunkban. Az említett financiális nehézségek miatt az új ingatlan vásárlása mellett előtérbe került a használt, felújítandó otthonok megvásárlása, ahol reményeink szerint kisebb, ütemezett anyagi ráfordítással viszonylag korán költözhetünk be. Ugyanakkor állandó és érvényes következtetést nem vonhatunk le, nem jelenthetjük ki, hogy egy felújítással olcsóbban jövünk ki, mint egy új építésű ház megvásárlásával. Az azonban bizonyos, hogy az ingatlanvásárlás életünk egy meghatározó mozzanata, amely kihatással van családunk jövőjére, hitelfelvétel esetében több évtizedes anyagi terhet jelenthet. Összességében tehát mérlegelnünk kell, át kell gondolni jövőbeni terveinket, ehhez mérten tegyük le voksunkat egy felújítás, esetleg egy új ingatlan vásárlása mellett.
Házunk felújítása
Először is érdemes tisztázunk, hogy mit értünk felújítás alatt. Felújításról akkor beszélünk ha az ingatlan funkciója megmarad, emellett az esztétikai, műszaki paramétereit szeretnénk feljavítani. A legtöbb esetben ez a beruházás nem engedélyköteles. Felújítandó ingatlan vásárlásakor felkészültségünk és az alapos felmérés ellenére is szembesülhetünk olyan előre nem látható kellemetlenségekkel, melyekre csak az átalakítás során derül fény. A lehetséges anyagi előnyökhöz, azonban érdemes megjegyezni, hogy a vételkor nem észlelt hibák utólagos javítása nem várt költségekkel járhat. Az ilyen nem előre prognosztizálható egyik jellemző probléma a tartószerkezet hibája. Ebben az esetben az esetleges ráépítéssel kapcsolatos terveink dugába dőlhetnek. Meg kell erősítenünk a szerkezetet, esetleg teljesen át kell alakítanunk a terveket. Mindemellett a régi épületek esetében számolnunk kell a gépészeti és elektromos rendszerek korszerűsítésével is, továbbá a falak nedvesedésével, tetőszerkezet korhadásával, gombásodásával. Ildomos a falakat és tető szerkezetét statikus szakemberrel megvizsgáltatnunk vásárlás előtt. Fentiekre tekintettel a várható felújítási költségek legalább másfélszeresével a zsebünkben érdemes nekivágni a projektnek. Régi ingatlan vásárlása esetén tudomásul kell vennünk, hogy egy a 80-as években épült háznak a korabeli elvárásoknak kellett megfelelnie. A korabeli háztartási eszközökhöz tervezték például az elektromos hálózatot, az akkori igényeknek megfelelően alakították ki a lakás komfort fokozatát. Ezen adottságok fejlesztése, modernizálása mindenképp többletköltségeket eredményez, igényeink függvényében. El kell döntenünk, hogy a belső terek, a lakás állapota megfelelnek-e számunkra. Elképzelhető, hogy új falakat kell emelnünk, lebontanunk a megfelelő belső terek kialakítása érdekében. Elegendő-e egy tisztasági festés, esetleg le kell vernünk a vakolatot. Régi házaknál gyakran a konyha és fürdőszoba felújítás is esedékes. Ezek a munkafolyamatok, mind többletköltségeket jelentenek számunkra, azonban vásárláskor le is nyomhatják az ingatlan vételárát. A felújítási munkálatok terjedelme attól függ, hogy milyen jellegű átalakítást tervezünk. A költségek az anyagok minőségétől, a szakemberek díjazásától erősen függenek. Új építésű ingatlan esetében értelemszerűen kevesebb hasonló problémával kell szembenéznünk.
Felújítás előnyei
A megfelelő szakemberek bevonásával a rejtett költségek nagymértékben elkerülhetőek, ebben az esetben anyagi szempontból előnyösebb lehet a felújítás. Financiális problémák esetén a felújítást szakaszokra bonthatjuk, ütemezhetjük. Tehát egy felújítás esetén az anyagi oldal járhat előnyökkel, valamint hamarabb költözhetünk be lakásunkba. Amennyiben pedig flexibilisek vagyunk a szükséges felújítási munkálatokat el tudjuk végezni a már lakott ingatlanon is. Mindkét esetben fontos, hogy a munkálatokat generálkivitelezőre bízzuk, ellenkező esetleg magunk rohangálhatunk a szakemberek, anyag után. A megfelelő generálkivitelező kiválasztásához figyelmükbe ajánlom egy korábbi blogbejegyzésünket, amely segíthet a helyes döntés meghozatalában.
Mikor érdemes újat építeni
Az építkezés rendkívül drága dolog, egy átlagos család egy életre eladósodhat abban az esetben ha ezt az alternatívát választja. Az állami támogatások igénybevétele, szülői támogatás mellett is egy igen nagy beruházásról beszélünk ebben az esetben. Ezek a hátrányok elsősorban anyagi jellegűek, azonban érdemes az előnyöket is számításba venni. Garantált például, hogy új otthonunk minden apró részlete olyan lesz, ahogy azt elképzeltük, biztosak lehetünk benne, hogy a legkiválóbb alapanyagokból épül majd fel a családi fészkünk. Ebben az esetben is vannak azonban buktatók, például ha nem a megfelelő vállalkozóval szerződünk. Tehát a kulcs a megbízható és tapasztalt, referenciákkal rendelkező kivitelező kiválasztása. A kivitelezők között az általuk nyújtott szolgáltatások alapján is különbséget tehetünk. Bizonyos cégek teljes körű hitelügyintézést, belsőépítészeti tanácsadást nyújtanak. Egy kijelölt projektvezető elengedhetetlen, annak érdekében, hogy az építkezés zökkenőmentesen haladjon, a munka minősége az elvárt szintet üsse meg. Érdemes továbbá olyan céget választanunk, amely a pénzügyi folyamatokban is segítségünkre van. Előfinanszírozással például lehetőséget kapunk arra, hogy a munka előrehaladtával fokozatosan fizessük ki az építési költségeket. Mindemellett a közművek tervezése és ügyintézése is a kivitelező feladata, érdemes tehát szorosan együttműködni vele. A stabil pénzügyi háttér és az alapos tervezés alapvető fontosságú a projekt sikeréhez.
Lokáció
Bármelyik opció mellett is döntünk vannak olyan állandó tényezők, amelyeket mindenképp figyelembe kell vennünk a vásárlást megelőzően. Az ingatlan fekvése, megközelíthetősége, közművek állapota, munkahelyünktől való távolsága alapvető fontosságú. A közeli iskola, boltok is kedvezően hatnak az ingatlan értékére. Érdemes továbbá a telek minősítésével, beépíthetőségével is tisztában lennünk, családunk későbbi bővülésére gondolva. Amennyiben egy számunkra kívánatos ingatlant vásárolunk és a fenti tényezőket figyelmen kívül hagyjuk szörnyen megnehezíthetjük mindennapjainkat. Valljuk be nem is olyan nehéz ebbe a hibába esni, főleg ha valaki meglátja álmai házát, ami egyébként csillagászati távolságra van munkahelyünktől, a gyermekek iskolájától. Kezdeti lelkesedésünk hamar apadni kezd a mindennapi ingázások okozta megpróbáltatásokkal.
Hosszú Távú Épületfelújítási Stratégia
Az egyéni terveink mellet érdemes megtudnunk, hogy áll hazánk a régi épületek felújításához, mik a hazai, nemzetközi trendek, amik az épületállomány fiatalítását célozzák. Mélyfelújítás esetén a cél, hogy a mély felújításon átesett meglévő épületek használati, energiahatékonysági szempontból reális alternatívát képezzenek az új építésű épületekkel szemben.
Az Európai Unió energia és éghajlat politikájában az épületek kiemelt jelentőségűek, mivel az energetikailag korszerűtlen ingatlanokban hatalmas megtakarítási lehetőség rejlik. Az épületek felelősek a végső energiafogyasztás és szén-dioxid kibocsátás mintegy 40% -áért. Hazánkban a néhány évvel ezelőtti felmérések alapján körülbelül 3.700.000 lakott lakás található, melynek összes alapterülete körülbelül 274 millió négyzetméter. A lakóépületek esetében az energia teljesítményre vonatkozó tanúsítványok, operatív programok, valamint felmérések elemzése alapján megállapítható, hogy a felújítási arány évente megközelítőleg 1%. A 2020-ban lakott ingatlanok 70% -a, a középületeknek 90% -a még a rendszerváltás előtt épült. 2011-2018 között évente átlagosan 10122 új lakással bővült a piac, emellett átlagosan 2007 lakás került lebontásra. A bontások legfőbb oka, hogy az épületek elérték élettartamuk végét. A körülbelül 3.7 milliós lakás számhoz képest az átlagos új építésű lakások száma nem éri el a 0,3 % -ot, ami elmarad a felújítási aránytól. Az utóbbi években a KSH adatai szerint a megújulási ráta növekedett. A kormány Hosszú Távú Épületfelújítási Stratégiájában megfogalmazott cél, hogy a lakóépület állomány esetében 2030-ig a felújítási ráta elérje az évi 3 % -os, középületek esetében az 5% -os arányt. A cél, hogy a szén-dioxid kibocsátás a körülbelül 20% -al csökkenjen.
Karbonsemlegesség
Az épületszektor fenntarthatóságáról beszélve nem kerülhetjük meg a karbonsemlegesség témáját. A nemzetközi irányelv, hogy 2050-re el kell érnünk a karbonsemleges épületállományt. Elnézve azonban hazánk sok helyen lepusztult épületeit, lakóházait ez nem tűnik reális célnak. De mit jelent tulajdonképpen a karbonsemlegesség, beszélhetünk fenntarthatóságról egy új építés esetében, amikor az építéshez új erőforrásokat kell kitermelnünk? Mivel a karbonsemlegességnek nincs univerzális mértékegysége, ezt egy világszerte elismert keretrendszerhez igazodva határozzák meg. Egy új épület esetében egy tanúsítvány kerül kiállításra, amely az épület karbon lábnyomának értékelését tartalmazza. Ebbe beleértendő az építőanyagok előállítása és kivitelezése során keletkezett kibocsátás is. A meghatározott kritériumok betartása érdekében szigorú intézkedésekkel törekednek a kibocsátási határértékek betartására, az energiafelhasználás optimalizálására. Ez tulajdonképpen egy folyamatos tevékenység, melynek lényege az energiahatékony tervezés, valamint a megújuló energiaforrásokba történő befektetés. Ennek célja, hogy az adott épület teljes élettartama alatt minimalizáljuk a környezeti hatást. Témánk szempontjából a felújításban és az új építésben is jelentős szerepet kap a fenntartható építészet. Magyarországon a Skanska által kivitelezett H2Offices projekt esetében alacsony szén-dioxid kibocsátású építőanyagokat, helyben termelt megújuló napenergiát, valamint energiahatékony fűtési és hűtési rendszereket, például hőszivattyút alkalmaztak. Azoknál a projekteknél, ahol az energiatermelés magas szén dioxid kibocsátással jár kiemelten fontos az energiahatékonyság növelése és a megújuló energiaforrásokra való átállás. Az üzemeltetéssel járó szén-dioxid kibocsátás csökkentése fenntartható és költséghatékony energia megoldásokkal az egyik leghatékonyabb módja annak, hogy az épület hosszú távú környezeti hatásait minimalizáljuk. Ez a törekvés arra ösztönzi a beszállítókat, hogy olyan megoldásokat keressenek, amelyek csökkentik az épületek karbonlábnyomát. Ez a törekvés a felújítás és az új építés esetében is hozzájárulhat az épített környezet klíma terhelésének csökkentésében. Svédországban például a fenntartható épületek irányába egyértelműen nőtt az érdeklődés, nem csak az ingatlanvásárlások, de az albérletek esetében is. Tehát energiakibocsátás szempontjából egy új ház mindenképp hátrányban van, hiszen az építőanyagok előállításakor keletkezett kibocsátás is a terhére róható.
Döntés a felújítás és egy új ház építése között
Egy használt lakás felújítása, korszerűsítése jó választás lehet, abban az esetben ha szerkezeti állapota megfelelő. Mindkét lehetőségnek megvannak az előnyei és hátrányai egyaránt. Az új lakás építése általában gyors és kényelmes folyamat. Otthonunk ebben az esetben már rendelkezik közművel, a szükséges engedélyekkel. A felújítás, egy régi ingatlan megvásárlása költségkímélőbb alternatíva lehet, azonban időigényes és kockázatos is egyúttal a nem várt problémák felbukkanásával. Mindkét esetben érdemes egy árazatlan költségvetést készíttetnünk, ezzel már több vállalkozótól kérhetünk ajánlatot és kevesebb eséllyel vezethetnek minket félre. Érdemes elolvasni korábban a költségvetés témában született blogunkat.
Úgy vélem a fent bővebben kifejtett környezetvédelmi szempont nem elsősorban hazánk átlagos vásárló rétegét érintő tényező, azonban nem elhanyagolható faktor tekintettel a nemzetközi elvárásokra, célkitűzésekre. Tulajdonképpen néhány éven belül kénytelenek leszünk foglalkozni ezzel a befolyásoló tényezővel is. A legfontosabb a saját és családunk hosszútávú igénye, pénzügyi lehetőségeink, a kivitelezés ideje. Minden igényünket és lehetőségünket felmérve, a megfelelő szakemberek bevonásával kisebb rizikóval hozhatjuk meg döntésünket.