Miért bízzuk generálkivitelezőre az építkezést?
Napjainkra hazánkban az építőipar jelentősen felhígult. A vállalkozók jelentős része sajnálatos módon nem rendelkezik kellő szaktudással, ennek következtében gyakran silány minőségű munkát végeznek. Ezen a helyzeten még inkább el kell gondolkodnunk, amikor kivitelezőt választunk, hiszen az építkezés vagy felújítás még ideális esetben is komoly feszültséggel és stresszel járó folyamat. Gyakran csak a munkálatok során döbbenünk rá arra, hogy a folyamatok követése, a szakemberek koordinálása és a hibák kezelése meghaladja képességeinket.
Miután megvásároltuk az álmaink otthonát megalapozó földterületet, döntést kell hoznunk arról, milyen módon szeretnénk felépíteni új otthonunkat vagy felújítani a meglévőt. A technikai részletek mellett döntésünket anyagi lehetőségeink és a rendelkezésre álló idő is nagyban befolyásolja. Két alapvető megoldás között választhatunk: az egyik a generálkivitelezés, a másik pedig az, amikor mi magunk szervezzük meg a munkálatokat, különböző vállalkozók bevonásával.
Sokan választják az új építésű, kulcsrakész lakásokat, mert így kevesebb energiabefektetéssel, gyorsabban juthatnak be új otthonukba. Ugyanakkor vannak, akik saját elképzeléseiket szeretnék megvalósítani, és ezért maguk tervezik meg a belső tereket, anyagokat, színeket. Ez utóbbi megközelítés bár izgalmas és kreatív lehetőség, ugyanakkor hozzá nem értőként rendkívül nehéz átlátni a különböző szakterületek egymásra épülő munkafolyamatait, hibalehetőségeit és a szükséges logisztikát.
Generálkivitelezés – Jogszabályi háttér és működés
A generálkivitelezés jogi szabályozását a 191/2009. (IX.15.) kormányrendelet határozza meg. Ennek értelmében egy kivitelező csak akkor végezhet építőipari tevékenységet Magyarországon, ha:
- szerepel a Magyar Kereskedelmi és Iparkamara (MKIK) kivitelezői névjegyzékében,
- a vállalt tevékenységben közvetlenül részt vesz,
- rendelkezik megfelelő szakképesítéssel,
- valamint építőipari kivitelezésre alkalmas telephellyel.
A felsorolt feltételek meglétéről bárki meggyőződhet az MKIK vagy a NAV adatbázisaiban:
A generálkivitelezésre szakosodott cégek célja, hogy teljes körű, kulcsrakész megoldást kínáljanak a megrendelőnek. Ez nemcsak kényelmet, hanem átláthatóságot és biztonságot is nyújt, különösen azok számára, akik nem jártasak az építőipar világában.
A generálkivitelező vállalja a teljes projekt lebonyolítását, összehangolja a különféle szakemberek munkáját, ügyel a határidőkre, folyamatosan ellenőrzi az elvégzett munkafázisokat, és tájékoztatja a megrendelőt a fejleményekről. Érdemes már a tervezési szakaszban bevonni a generálkivitelezőt, hiszen tapasztalata sok hasznos gyakorlati tanáccsal segítheti a döntéshozatalt, az ütemezést és az anyagválasztást.
Korábban a fővállalkozó töltötte be ezt a szerepet, ám ő jellemzően csak egy-egy szakterületért volt felelős. A generálkivitelező ezzel szemben az egész építési folyamatot kézben tartja. A szolgáltatás cégek és magánszemélyek számára egyaránt elérhető, legyen szó egy lakás, iroda vagy akár étterem építéséről vagy felújításáról.
A kivitelező kiválasztása előtt érdemes alaposan utánajárni a cég referenciáinak, specializációjának és kapacitásának. A megbízható cégek honlapján általában részletes információ található arról, hogy milyen típusú munkákat vállalnak: burkolás, festés, betonozás, villanyszerelés stb. Ha ezek nem szerepelnek, elképzelhető, hogy kisebb volumenű munkákra szakosodott vállalkozóról van szó.
A generálkivitelezés előnyei
A generálkivitelező megbízásának egyik legnagyobb előnye, hogy rengeteg terhet vesz le a vállunkról. Nem nekünk kell szakembereket keresni, egyeztetni velük, összehangolni a munkafolyamatokat vagy folyamatosan ellenőrizni azok minőségét. A generálkivitelező alvállalkozókat szerződtet, összehangolja a munkájukat, nyomon követi a kivitelezés menetét, és felelősséget vállal az egész projektért.
Egy megbízható generálkivitelező nemcsak szervezési feladatokat lát el, hanem árgaranciát, felelősségbiztosítást és műszaki vezetést is biztosít. Az építési folyamatokat elektronikus építési naplóban dokumentálja, és a projekt lezárultával a megrendelő kulcsrakészen kapja meg a kész ingatlant. A generálkivitelező számlát, jótállási jegyet állít ki, így az esetleges hibák utólagos javítása is hivatalos úton, garanciálisan érvényesíthető.
Különösen azok számára ideális megoldás ez, akik főállásban dolgoznak, és nem tudják napi szinten felügyelni a munkálatokat. A kivitelező a távollétünkben is biztosítja, hogy a munkálatok a szerződés szerint haladjanak, a szakemberek megjelenjenek a helyszínen, és minden részfolyamat az előírt minőségben valósuljon meg.
A munka végeztével a generálkivitelező jótállási jegyet ad át, amely alapján az épületszerkezettől függően 3, 5 vagy akár 10 éves garancia is érvényesíthető.
A generálkivitelezés hátrányai
Természetesen, mint minden szolgáltatásnak, a generálkivitelezésnek is vannak hátrányai. Az egyik legjelentősebb, hogy az így történő kivitelezés körülbelül 10–20%-kal drágább, mint ha magunk szerveznénk meg a munkálatokat egyéni vállalkozókkal.
A díjazás jellemzően a projekt költségvetésének egy százalékos arányához kötött, így elsőre kedvezőbbnek tűnhet a saját szervezés. Ugyanakkor fontos látni, hogy a szakszerűtlen munka, az ellenőrzés hiánya vagy a hibák javítása később akár jelentős többletköltséget is jelenthet. Még generálkivitelező megbízása esetén is előfordulhat, hogy a munkavégzés nem az elvárásaink szerint halad, ezért célszerű időnként személyesen is ellenőrizni az előrehaladást.
Nagyobb volumenű beruházások esetében még ezt is érdemes egy műszaki ellenőr bevonásával kiegészíteni, aki független szakértőként ellenőrzi a generálkivitelező munkáját, és segít a műszaki és minőségi elvárások betartatásában.
Szakértői vélemény – AXABAU GROUP Kft.
A generálkivitelezés jellemzőiről Üveges Ádámot, az AXABAU GROUP Kft. ügyvezetőjét kérdeztük:
„A generálkivitelező ajánlott minden laikusnak, valamint azoknak, akiknek nincs ideje és kellő szakértelme ahhoz, hogy folyamatosan ellenőrizze a kőművesek, burkolók, festők munkáját. Megjegyezném, hogy a generálkivitelezők általában több projekten keresztül ugyanazokkal a kipróbált szakemberekkel dolgoznak együtt, ami hatékonyabbá és zökkenőmentesebbé teszi a kivitelezést.”
Hozzátette: a generálkivitelezés nem csupán kényelmi szolgáltatás, hanem valódi értéket képvisel. Időt, energiát és sok esetben pénzt is megspórolhatunk vele, ha nem nekünk kell egyeztetni, ellenőrizni és koordinálni a szakemberek munkáját. Az építkezésnek ez a módja tartalomban és minőségben is többletet kínál, még akkor is, ha díjazása magasabb.
Egyéni vállalkozók – A saját szervezés előnyei és kihívásai
Az egyéni vállalkozók megbízása, azaz a saját magunk által szervezett kivitelezés bizonyos esetekben kifejezetten előnyös lehet – különösen akkor, ha megbízható szakembereket ismerünk, akikkel közvetlen kapcsolatban állunk. Ebben az esetben személyesen szerződünk a munkálatokra, így jobban érvényesíthetjük elképzeléseinket, elvárásainkat. A közvetlen kommunikáció lehetőséget ad arra is, hogy minden apró módosítást, ötletet vagy igényt időben jelezzünk, és azok meg is valósuljanak.
Egy ilyen felépítésű projekt során a megrendelőnek kell ütemezni a munkafolyamatokat, ellenőrizni a munka minőségét, dokumentálni az elvégzett lépéseket – vagyis minden felelősség és kockázat az építtetőre hárul. Ez ugyan anyagi megtakarítással járhat, hiszen nem kell kifizetni a generálkivitelező díját, viszont időben és energiában rendkívül megterhelő lehet.
Kisebb munkák esetén ez a fajta kontroll hasznos lehet, ám egy nagyobb volumenű építkezés gyakorlatilag teljes embert kíván. Nekünk kell felkutatnunk az alvállalkozókat, gondoskodni az ütemezésről, az anyagok megrendeléséről, szállításáról, tárolásáról, valamint a keletkezett törmelék és hulladék elszállításáról. Emellett saját magunknak kell megszerveznünk az árak összehasonlítását, az árajánlatok bekérését és értékelését, ami idő- és energiaigényes folyamat – különösen, ha nem rendelkezünk megfelelő tapasztalattal.
Rejtett költségek és logisztikai kihívások
A saját szervezésű kivitelezés egyik legnagyobb veszélye, hogy gyakran rejtett költségek bukkannak fel a folyamat során, amelyekre előzetesen nem számítunk. Ilyenek lehetnek például:
- a műszaki ellenőr díja, akinek jelenléte továbbra is kötelező az építkezés teljes időtartama alatt,
- a szerelési és építési biztosítás díja, amely a balesetek, káresemények kockázatát hivatott fedezni,
- az alapanyagárak ingadozása, amely könnyen túllépheti a tervezett költségvetést,
- a szállítás, tárolás, lerakodás költségei,
- az állványzat, zsaluzat, védőkorlátok bérlése, telepítése, szállítása,
- földmunka, tereprendezés, hulladékelszállítás,
- az építési időszakban szükséges takarítás,
- valamint olyan kiegészítő elemek, mint az irodakonténer, mobil WC, kerítés bérlése.
Fontos megemlíteni, hogy az önálló kivitelezés esetén az általános 27%-os áfa terheli a tevékenységet, szemben a generálkivitelezés esetén alkalmazható 5%-os kedvezményes áfakulccsal. Ez akár jelentős különbséget is jelenthet a projekt végső költségében.
Mindezek mellett kiemelt figyelmet kell fordítani arra, hogy a szakemberekkel minden esetben írásos szerződést kössünk, és számlát kérjünk. Ennek hiányában utólag nem tudjuk érvényesíteni jogainkat sem garancia, sem jogorvoslat terén.
Ez a megoldás elsősorban olyan vállalkozó szellemű, sok szabadidővel rendelkező építtetőknek ajánlott, akik nem riadnak vissza attól, hogy ha silány minőséggel szembesülnek, akkor számon kérjék a szakembert, és újravégeztessék a munkát.
Verdikt – Melyik megoldás a jobb? Generálkivitelező vagy önálló szervezés?
A fentiekből jól látható, hogy mind a generálkivitelezésnek, mind az önálló kivitelezésnek megvannak a maga előnyei és hátrányai. A jó döntés meghozatalához alaposan fel kell mérnünk saját lehetőségeinket – legyen szó anyagi keretekről, rendelkezésre álló időről, vagy éppen a szükséges szakmai tudás meglétéről.
Önálló építtetőként elengedhetetlen, hogy rendelkezzünk a megfelelő szakmai rálátással, szervezőkészséggel és biztos háttérrel – mind logisztikailag, mind anyagilag. Ezek hiányában egy ilyen projekt gyorsan kicsúszhat az irányításunk alól, és komoly stresszforrássá válhat.
A generálkivitelezés esetében a legfontosabb szempont a körültekintő kivitelezőválasztás. A munkálatok megkezdése után nehéz vagy szinte lehetetlen kivitelezőt váltani, ezért lényeges, hogy referenciával rendelkező, leinformálható, megbízható, régóta a szakmában tevékenykedő céget válasszunk, amely megfelel a jogszabályi követelményeknek is.
Bár a generálkivitelezés költségesebb lehet, cserébe minőséget, kényelmet és biztonságot kapunk. Az árajánlatok műszaki tartalmát mindig részletesen vizsgáljuk át, és csak akkor köteleződjünk el, ha teljes mértékben értjük, mit tartalmaz az ajánlat.
Nincs egyértelműen jobb vagy rosszabb megoldás. Minden építtetőnek, beruházónak saját lehetőségei, igényei és képességei alapján kell mérlegelnie, és ezek figyelembevételével meghozni a számára legelőnyösebb döntést.